פסק-דין בתיק ע"א 3819/01

השופט א' א' לוי:

1.         מבוא

           אלה הם שני ערעורים מאוחדים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד סגן הנשיא עזרא קמא) שניתן בת.א. 1505/99, בו קיבל בית המשפט קמא באופן חלקי את תביעתה של איריס אסלן, המערערת בע"א 3968/01 והמשיבה בע"א 3819/01 (להלן: "המשיבה") לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

2.         רקע עובדתי

           המשיבה הנה הבת והיורשת של המנוח יחזקאל יוסף אסלן, שהיה הבעלים של מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 141 ו-142 בגוש 30586, בשכונת נווה יעקב בירושלים. שטחן הכולל של החלקות היה 5560 מ"ר, וזה שבבעלות המשיבה עמד על 2780 מ"ר.  מכוח הסמכות הנתונה לו בסעיף 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) , חתם שר האוצר, ביום 10.3.80, על צו להפקעתן של החלקות הנ"ל ביחד עם חלקות נוספות באותו אזור במטרה להרחיב את שכונת נווה יעקוב. בתאריך 20.3.80 פורסם הצו ברשומות.

3.        במהלך השנים שחלפו ניהל מנהל מקרקעי ישראל משא ומתן עם בעלי החלקות שהופקעו. בחלק ניכר של המקרים נשא המשא ומתן פרי, והצדדים הגיעו לפשרה לעתים בטרם הגיע העניין לכותלי בית המשפט, ולעתים במהלך הדיון. בעקבות הפשרות שהושגו ופסקי הדין שניתנו,  הגיע המנהל להסכמה עם מי שהייתה הבעלים במחצית השנייה של המקרקעין נשוא הערעור, גב' אלברטין אסלן, כי ערך הקרקע ייקבע לפי סכום של 25 שקלים ישנים למ"ר,  נכון לתאריך ההפקעה.

           המערערת, אשר עמדה על כך שהפיצוי לא יעלה על סך 25  שקלים ישנים למ"ר, לא הצליחה להגיע לעמק השווה במו"מ עם המשיבה, וזו חתמה, ביום 29.7.1997, באמצעות שלוחה מר חזי אציל, על הסכם עם המערער בו הוסכם כי ישולם לה פיצוי בשיעור של 25 שקלים ישנים למ"ר, כסכום שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, תוך שמירת זכותה להגיש תובענה לפיצויים נוספים שלהשקפתה מגיעים לה כתוצאה מצו ההפקעה.

           ביום 28.7.98, הגישה המשיבה את תביעתה על דרך המרצת פתיחה, ומאוחר יותר (31.8.99)  הוגש  על ידה כתב תביעה מתוקן, שהדיון בו הועבר לפסים רגילים. בכתב התביעה המתוקן נטען בהסתמך על חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר יעקב פטאל, כי שווי המקרקעין נכון לתאריך ההפקעה עמד על סך 240 שקלים ישנים, וכי על המדינה לפצות את המשיבה בגין ההפרש בין מחיר זה לבין מה ששולם לה בפועל.

4.        המערערת אשר גם היא סמכה את טיעוניה על חוות דעתו של שמאי מקרקעין מוסמך, מר אייל מידן, נותרה נאמנה לעמדתה כי שווי המקרקעין בתאריך ההפקעה אינו עולה על 25 שקלים ישנים למ"ר. המערערת טענה כי יש לייחס משקל מכריע לעובדה כי בעלי החלקות הסמוכות, ואף השותפה באותן חלקות נשוא הערעור, קיבלו פיצוי על יסוד מחיר של 25 שקלים ישנים למ"ר. המדינה הוסיפה כי המחיר המוצע על ידה ושנקבע על ידי שמאי מוסמך, הוא מחיר נאות ומאוזן המשקף נכונה את ערך המקרקעין בעת ההפקעה, ואף זכה לאישורו של בית המשפט בהמרצה 700/83 (ים) מדינת ישראל נגד אברהם יצחק יפה ואח'.

5.         פסק דינו של בית המשפט המחוזי

            לאחר שסקר את העקרונות ואת השיטות השונות להערכת שוויים של מקרקעין, ולאחר שעמד על ההבדל המשמעותי והתמוה ביישום אותם עקרונות בחוות הדעת של המומחים השונים, סקר בית המשפט את גדר המחלוקת בין שני המומחים והגדירה כך (ראו עמוד 7 לפסק הדין):

" (א) על פי איזו שיטת הערכה יחושב שווי הקרקע. פטל גורס כי יש לנקוט בשיטת החילוץ, וכי הנתונים שבידיו מאפשרים לו לעשות כן ללא סיכון של טעות גדולה מדי.  אעיר, עם זאת, שאף מידן טוען כי העסקאות שנעשו קרוב למועד ההפקעה אינן מאופיינות בעקביות ואין ללמוד מהן ערך כללי לגבי קרקע באזור;

(ב) האם יש לחשב מקדם דחייה על המקרקעין, ובאיזה שיעור;

(ג) האם יש להתחשב בפסקי הדין שניתנו בסמוך למועד ההפקעה, כראש וראשון בהערכת שווי המקרקעין;

(ד) האם יש להתחשב בתוכניות שהיו לגבי הפיתוח באזור, ומה הייתה אז מידת הציפייה של קונה ומוכר סבירים לגבי הפיתוח הצפוי וייעוד הקרקע.

(ה) מה הם אחוזי הבנייה הצפויים בעת ההפקעה לגבי בנייה במקרקעין".     

6.        בית המשפט דחה את עמדת השמאי מטעם המדינה (מידן), אשר ביקש להסתמך על שווי המקרקעין הסמוכים לחלקה נשוא הדיון, כפי שנקבע בהמ' 700/83 האמורה.  בית המשפט קבע כי אין להתבסס על הערכים שנקבעו בפסק הדין, הואיל והם לא נקבעו כתוצאה מעסקה בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון, אלא כתוצאה מהסדר פשרה שנערך בין המדינה לבעלי הקרקעות. ובלשון בית המשפט בעמוד 8 לפסק הדין:

"עוד ראוי לציין, כי לכאורה אין שיטה זו עונה על העקרונות הקבועים בחוק להערכת שווי הפיצויים. באותו הליך לא היה מדובר על הסכם בין מוכר מרצון לקונה מרצון, אלא בין המדינה כרשות מפקיעה לבין בעלי הקרקע, כאשר אלמנט הפשרה היווה מרכיב מרכזי בין הגורמים שהביאו את הצדדים להסכים על הסכום האמור".

           את מסקנתו זו תמך בית המשפט, בין היתר, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בה"פ 231/95, לאה ויסמן ואח' נ' מדינת ישראל,  שניתן על ידי כבוד השופטת הכט, ובו נדונו תביעות לפיצויים בגין חלקות מקרקעין סמוכות שהופקעו באותה הפקעה. גם שם דחה בית המשפט, ומנימוקים זהים, את עמדת השמאי מטעם המדינה, אשר בקש להסתמך על שווי המקרקעין שנקבע בפסק הדין בה"פ 700/83 האמור, כבסיס להערכת שווי המקרקעין. בנוסף, דחה בית המשפט את טענת המדינה לפיה יש להעניק משקל נמוך לתוכניות הבנייה החלות על המקרקעין אשר לא קיבלו באותה עת אישור כחוק. בית המשפט קבע בעניין זה, ואף כאן הצטרף לעמדתה של כב' השופטת הכט בה"פ 231/95 הנ"ל, כי תוכניות אלה אף שבעת מעשה ההפקעה טרם קיבלו תוקף, הן "יוצרות לחץ כלפי מעלה של מחירי הקרקע, וזאת משום הצפייה של בעלי המקרקעין ושל קונים פוטנציאלים להשבחת ערך הקרקע. גם אם צפייה זו אינה וודאית, הרי שהיא שיקול ששוקלים מבצעי עסקות במקרקעין, והוא שיקול סביר והגינוי בשוק המקרקעין"  (ראו עמוד 9 לפסק הדין).